今年的北京别墅市场有点火。
根据地产营销人统计,2019年1-7月,别墅新增供应2399套,同比下降9%;成交2509套,上涨101%;成交面积79万㎡,上涨123%;成交均价56015元/㎡,上涨45%;成交金额442.54亿元,上涨224%;目前存量11117套,同比上涨30%;成交排名前30项目如下:
事长统计发现,在1-7月份,前30名别墅成交排名中,10万元+豪宅项目有4个,最贵的是华润昆仑域,成交均价超11万元/平方米,成交64套;其次是北京金茂府、润泽御府和恒大丽宫。值得一提的是恒大丽宫一共才成交了29套,却以总额41.53亿元傲居榜首!套套单价十万+,总价过亿,非一般土豪可比。
除了总价成交创新高,单价上涨很大原因也是有恒大丽宫这样的高端别墅项目较高均价带动所致。
别墅市场的升温原因肯定有很多,其中最核心的当然就是政策的预期收紧,未来别墅供应减少。
虽然早在2012年政策就已规定不许再建设容积率低于1.0的住宅项目,历年《北京市新增产业的禁止和限制目录》也做出了同样的禁止性规定,但所谓上有政策,下有对策。低密度别墅产品仍然以另一种方式出现,尤其是当下的限竞房时代。
由于受制于最高限价,加之“70/90”政策,很多限竞房项目都被设计成“高层住宅+别墅”。
承载大多数刚需客的90平方米以下住宅由于是高层,只占少部分土地面积,而项目广大区域则是被低矮的别墅占据,这样的设计并未违反相关政策,同时也能满足开发商在既有天花板下做豪宅产品。
“开发商肯定愿意做豪宅,开发成本比高层低,获客成本也低,单位产品总价高,省心。”房地产相关从业者表示。
也是基于此,北京别墅市场也出现有条件要上别墅,没条件创造条件也要上别墅项目的怪相。
高低配的设计将两种原本完全不同的客群和差异极大的产品硬装在一个社区里。于是在小区里就有了“你在院里看风景,看风景的人在楼上看你”这种奇异的生活场景。到底是谁占了谁的便宜,一时很难说清。
能往上盖,自然就能往下挖。有的项目受7090的限制,让别墅的地上空间难以均衡排布,单层不到70㎡的面积,几乎等同于小户型的简单叠加,而地下为了弥补,却不得不深挖再深挖,从地下两层挖到地下三层。有客户笑言:“原来我们的居住升级是往地下走。”
当然挖的越深,带来的问题也就越大。一不小心,来场大雨咋办,地下排水问题能解决好么?
以上说的变相“伪别墅”的现象观察。其实从2012年“禁墅令”宣布后原来的存量项目,特别是独栋别墅市场真正进入了最后发力的“存货期”。
独栋别墅的稀缺性、不可复制性成为最大的卖点,除非是之前的囤地,否则新开发的纯独栋别墅用地已经不可能出现。这一市场现状下,令北京独栋别墅的价格飞速上扬。
这其中卖的最好的独栋别墅中,恒大丽宫就是最典型的一个代表。关于恒大丽宫土地的前世今生以及周大福郑裕彤与许家印先生的故事,事长已经在前面介绍丽宫的时候说过这里就不再重复了。其实与其说别墅的热销,不如说越高端的产品越热销。
据中原地产数据,包括限竞房类别墅在内,从2018年6月10日入市开始,截至2019年6月10日,北京限竞房网签套数合计11976套,网签套数占供应总量为35%;网签面积为125万平方米,按照面积计算,网签完成率只有31%;也就是说,近七成限竞房还未签约销售,就已经变为库存积压。
根据“70/90”政策的比重推测可知,限竞房总库存积压面积的其中两成为改善型大户型和限竞房类别墅。
“现在北京楼市是两头热、中间冷。低的刚需和超高端的豪宅卖得好,中间总价1000万元以上的‘夹心层’不太好卖。”一位豪宅销售人员表示。
普通人买房更看重的是价格,而真正的富人买房则更看重的是价值。
何为价值?普通人买房可能更看重,交通配套、产品户型等常规功能性需要上,而富人则更看重产品稀缺性。显然那些高低配的别墅项目满足不了稀缺性的需求。
同时价格也是一个很好的门槛。
营销界尤其是别墅营销经常提到一个词叫圈层。可以想象高低配的高层+别墅组合,你看风景他楼上看你的尴尬局面很难形成纯粹圈层。
真正圈层本就应该是少数精英人群的社交状态。谈笑有鸿儒,往来无白丁。举杯换盏间,几单生意也就成了。
然而即使高端如别墅,也同样逃不了被水淹的命运。8月5号的一场大雨让一切暴露。
鲁能优山美地项目▲
龙湖滟澜山项目▲
万科翡翠公园项目▲
尤其为了达到别墅的标准,有的别墅项目往下挖到二层三层、甚至四层的也有。这样就更带来了排水、通风、采光问题,目前看来并未得到很好的解决。
最后事长想说虽然看似高端别墅市场数据销售火爆,似乎不愁销路,但越是高端项目业主眼光也挑剔,纵然项目再如何打着稀缺的口号,毕竟质量才是根本。