1992年，那是一个春天，保利在北京的温榆河畔画了一个圈。从此，在这片土地上诞生了一个独特的区——中央别墅区，一跃成为帝都富人生活的代名词，也成为横亘在普通人面前的一道鸿沟。

经过20多年的发展，虽然中央别墅区的范围不断扩大，但不足20平方公里的核心区域却几乎早已被开发殆尽，如同社会阶层流动的大门正在慢慢关闭。

▲中央别墅区

优山美地可以说是这里的老牌别墅区，自2004年落地以来，A、B、C三大区域早已十分成熟，而D区共262套 别墅也在10多年后入市。

如今，优山美地D区一期已售罄，二期自去年10月份开盘以来，目前仍有20多套390㎡小类独和480㎡双拼户型在售，价格从2300万到3000万不等，另有少量600㎡-700㎡的景观独栋，价格在4300万左右。

▲优山美地D区样板间

事长近日探盘发现，受到去年整体经济形势下以及房地产市场调控的影响，该项目现阶段销售状态不佳，销售人员也表示，“这两年北京的有钱人少了，好多人要么赔了，要么赚的少了，来买别墅的也不如以前多。”

那么，作为中央别墅区为数不多的纯商业豪宅项目，优山美地D区到底还值不值，我们一起聊聊。

优山美地D区位于温榆河与裕园路之间，北邻龙湖滟澜山，南靠龙湾别墅，距离顺义国际学校约3公里，自驾上京承高速也比较方便，应该说相对位置还是不错的。

俗话说“买房就是买地段”，这话一点没错。中央别墅区的高端属性和成熟配套是这一区域最大的卖点，也是销售人员反复强调的优势。

▲优山美地D区区位图

能在这里买房的业主们，看中的首先是这里汇集了北京70%以上的国际学校资源，对于十分重视子女教育和财富传承的人们来说，这就相当于一张进入上流社会的门票。

ISB国际学校、鼎石国际学校、海嘉国际学校、北京英国学校、北京市新英才学校、培德书院、哈罗国际学校、蒙台梭利国际学校等分布周边，并且均能实现20分钟达到，业主拥有充分的选择权。

▲优山美地D区

其次，则是该地区独特的圈层效应。据销售人员介绍，优山美地俱乐部搭建了一个专属的高端邻里平台，能为业主之间的沟通、交流、互动提供全方位支持，从而形成一种圈层共识。

这种基于高端人脉的社区管理模式，也正是很多人的需求所在，无论是生活还是工作都可以帮助人们实现资源共享和财富增值，最终形成强强联合的圈层壁垒。

▲优山美地D区样板间

此外，优山美地D区不同于前三个项目的最大优势，在于配建了一个业主专属的40000㎡的鲁能泰山体育公园，内部体育场、儿童乐园、老年活动中心、以及露营区、野餐区一应俱全，甚至还有专门的宠物乐园，耗资将近一个亿。

至于其他的医疗、购物等场所和资源，可对标中央别墅区的相关配套，这里不再赘述。

▲优山美地D区样板间

回到项目本身，事长本次重点看的是优山美地D区的主力户型，390㎡小类独和480㎡双拼，均为地上三层地下两层。一期与二期户型基本一致，区别在于二期只将地下二层用作车库，取消了起居室空间，总面积上有所减少，平均售价也降低了500-600万。

该项目的样板间采用了新中式风格设计，主打的也是“静开中国风貌”，但因为是毛坯房交付，除了大门和电梯，其他设备均无，因此该样式也仅供参考，后期还需业主根据自身需求进行设计装修。

▲优山美地D区样板间

户型上来说，地下一层和首层基本上都属于大开间设计，前后通透，左右敞亮，不存在明显的功能区划分。

二层被设计为套房，390㎡户型有两个套房，480㎡的户型有三个套房，外加一个约15平米的开放空间。

三层依然是套房设计，只不过面积更大，可以增加客厅、书房、衣帽间等区域。此外，480㎡的户型还多出一个约20㎡的露台，方便业主在没有雾霾的天气里外出喝茶赏花。

▲优山美地D区样板间

然而当你站在三楼的露台上就会发现，原本以为的开阔视野、天人合一根本不存在，放眼望去是连成一片的邻家屋顶，而且由于全面采用了灰瓦坡屋顶设计，恍惚中会让人想起电影《邪不压正》中彭于晏在屋顶裸奔的画面。

于是你就会对容积率1.01有了一个切身的感受，也会明白不是所有叫别墅的项目都能满足田园牧歌的梦想。

也许开放商也意识到了这种高密度的别墅不利于提升私密性，所以才会把外墙建的格外高，加上该户型的L型设计，恰好把这块场地围合起来，让原本80㎡大小庭院变成了一方天井，置身其中如同坐井观天。

当然，这个问题在390㎡的户型中并不突出，虽然花园面积也不大，但相对来说不会有被困住的感觉。

▲优山美地D区样板间

另外一点值得吐槽的在于，所有户型在室内楼梯的设计上都很不人道，逼仄陡峭是我们一行人的共同感受，虽然有电梯存在，楼梯的使用率并不高，但对于老人和小孩来说，这种楼梯的安全性实在是不敢恭维。

▲优山美地D区样板间

最后，至于该项目现在值不值得入手，那就看你想要的是中央别墅区这一超级IP所拥有附属资源，还是一栋纯别墅住宅的居住属性。

如果是前者，那优山美地D区的确是该片区仅存的几个在售项目，明年9月即可交房入住；如果是后者，那也许可以再把范围扩大一些，或者等等旁边的中铁诺德阅墅，这是一个限竞房别墅项目，销售限价为65208元/平米，与优山美地D区隔街相望，目前正在建设中，开盘时间待定，后期我们也将持续关注。

▲诺德阅墅施工现场