提到顺义区，人们脑中首先蹦出的词就是机场、国门、空港等名词，顺义天然有着低密度自然环境和北京难得的广阔湿地水域，加上独特的机场区位优势，成为许多开发商建设高端别墅项目必争的一个板块。

后沙峪镇中央别墅区就是一典型代表。随着北京地铁15号线的开通，将顺义和中关村、望京、五道口等连接起来，这一块儿的刚需小户型逐渐热起来。

今天在后沙峪镇又有一个现竞房项目——公园十七区闪亮登场，相比于中央别墅区内项目动辄过千万级的价格，它或能实现许多买房人500万入驻中央别墅人的梦想。

项目背景

公园十七区是去年11月26日由金地+首开+旭辉联合体以总价45亿拍得的限竞房项目，溢价率18.42%。

项目建设用地面积66475㎡；地上建筑规模132,950㎡；容积率2.0，销售均价不超过55711元/㎡，且最高销售单价不得超过58497元/㎡，执行“90/70”政策。

位置及交通

公园十七区位于顺义后沙峪镇，中央别墅区罗马湖国际住区板块，距离望京商圈13公里，距离地铁15号线后沙峪站2.5公里，周边还有规划中北部联络线地铁31号线。

开发商电子区位图▲

周边交通信息图▲

公路交通方面有京承高速、京沈、京密路（未来快速路）、天北路等，出行还算便利。

售楼处

今日（5月11日）售楼处对外开放。事长也第一时间赶到现场。

现场开幕式还请来了舞狮团队。

恰逢周末，现场来售楼处看房的人非常的多，许多人带着身份证在现场已经开始排号。

为啥叫公园十七区呢？事长就此也咨询了销售顾问，一个原因是公园十七区项目共有17栋楼。

另一个中央别墅区发展已17年了，各项配套都已经成熟，圈层也逐渐形成，许多城市新贵和改善型群体该区域青睐有加。

场项目的广告牌标示着金地、首开、旭辉三家强强联合的信息。

公园十七区全部为洋房产品，没有做高低配，舍弃别墅部分的溢价率，是央墅区内为数不多的纯洋房社区。后面会和后沙峪镇其他三个限竞房做对比。

通过现场沙盘能看出，公园十七区项目17栋楼非常整齐的三纵向排列，共计提供1372套房源。整个小区绿化率30%，车位比1：1.2，绿化率30%，90平户型精装交付。

效果图标注▲

左右两侧各5栋是15层的小高层，户型为均为90平米三居室，每栋约50户。

中间部分，内部为6-8层多层为140平米户型，仅外侧临街1#、17|#有120平米户型。

一期销售为最前面的7栋楼，约400多套房源。

在沙盘上为了区分一期和二期，开发商还做了一条樱花大道的分隔带，并宣传说每年四五月份坐在自己家里就可以看樱花了。

户型图

从户型图来看，分为90㎡、120㎡、140㎡三个户型。全部南北通透设计，一梯两户，公摊面积小。主力户型为90平产品的三居。

90㎡的三室两卫：这个户型主卧向南，厨房和其中一个卫生间做成了明厨、明卫，浪费面积小。按照限均价计算，总价501万左右。

120㎡的四室两厅两卫：比90㎡户型多了一间书房，改造一下也可以做卧室，实用性很强。该户型总价大概670万左右。是项目里占比最少的一个户型总共约50套左右。

144㎡的四室两厅三卫：该户型很方正，三面宽的南北通透，做成了全明格局，进深短，采光好。这样的户型在近年的北京市场很少见到。该户型总价780万左右。

对比

目前，后沙峪有四个现竞房项目，两个已经入市，从价格看诺德阅墅更加高端，没有洋房户型，位置也更靠近核心区，可比性不大。

而开售的祥云赋，小户型洋房产品遭到刚需购房者追捧。

两个没入市的项目紧挨着，公园十七区离东侧地铁后沙峪更近一点；价格上，建邦·顺颐府均价稍有优势一点，公园十七区稍高了128元；

从产品类型看，而公园十七区是纯洋房设计，建邦顺颐府是洋房+合院。虽建邦户型图还没放出，但推测小户型不会像公园十七区户型设计这样从容。

至于后面等建邦·顺颐府亮相后，事长也会关注做出详细对比，相信相同的区域、价格、包括产品定位都接近的项目后续开盘必有一番厮杀。

配套

该区域配套已经相对成熟。

教育资源丰富，三公里之内，北京70%国际学校聚集中央别墅区是一亮点，同时重点公立学校有北师大附中（顺义分校在建中），北京四中（顺义分校），后沙峪中心小学、北京实验二小（顺义分校）等。

医疗方面，周边有顺义空港医院，三公里范围内北京翰洁吉源医院、北京杏园金方国医医院，以及在建的友谊医院顺义院区。 

商业配套：南侧有祥云小镇国际商业区、往东有永辉超市、龙腾世纪文化广场、沃尔玛山姆会员店等。

南侧临近罗马湖公园和城市绿化带，周末休闲放松很是不错。

总结

祥云赋刚入市时候火爆销售，尤其是90㎡的户型也得到不少购房者青睐，这次公园十七区打造的项目依然延续90㎡的主流户型，且纯洋房社区概念更进一步，加上价格相差不大未来销售情况应该会比较乐观。

整体来说，坐落中央别墅区，周边配套已经成熟满足日常所需，加上周边多数是价格偏高的高端别墅项目，90㎡户型对于想入驻该区域的刚需购房者吸引力不小，总价500万住进央墅区，“公园十七区”是张不错的船票。