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探盘|青龙湖三杰谁更值得买? 熙湖悦著篇

  • 事长探盘
  • 2019-05-17 13:36
  • 38993
  • 责任编辑:北京事长
到时开盘,开发商面对去化压力会不会采取价格战?别着急让子弹飞一会

间隔几日,我们继续青龙湖板块地产项目分析,今日聚焦的熙湖悦著,该项目由龙湖、国开、万科、首开四家联合开发,龙湖来主操盘。

近年来,龙湖在北京地区不断发力,目前仅在售和待售的项目就有10多个,而该项目也是龙湖首次进入十分热门的青龙湖地区。

根据2018年年报显示,龙湖的净负债率为52.9%,现金452.6亿元,平均借贷成本为年利率4.55%,毛利率达34.1%,这一串数字代表的意义在于:有钱,活的很好。

而对龙湖贡献最大的是环渤海地区,该地区的合同销售额占到全集团的34.4%,其中北京地区合同销售额在2018年已达到227亿元,同比增长了30%,依然是龙湖深耕的重点区域。


龙湖北京住宅项目统计龙湖北京住宅项目统计


细数今年北京龙湖操盘包括联合操盘项目,目前四块待售。重点发力一个是位于房山青龙湖的熙湖悦著另一个是位于顺义白辛庄。正因为是重点发力品种,所以青龙湖的熙湖悦著更值得关注,来看看龙湖究竟在这个项目里倾注多少心血。


项目信息

效果图▲

位置:房山区青龙湖

产品年限:70年

产品属性:限竞房

建筑类型: 板楼 、 多层 、 叠拼

占地面积: 133000㎡

建筑面积:210000㎡

容积率:1..58

绿化率:35%

栋数: 42+8

均价:37245元/㎡。

车位比:1:1.3

物业公司:龙湖物业


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熙湖悦著项目也是主打湖畔概念,但是是三个项目里唯一没有别墅项目的,主攻追求低密和养老改善型的用户。同时价格上又兼顾刚需一族。

位置交通

熙湖悦著”同样位于青龙湖东南区域,大苑村收费站出口(良坨路桥)左行200米即到。在三个项目里处于西南,是三个项目里占地面积最大的一块。



同样的区位,三个项目交通配套条件差不多就不再多说,感兴趣可以翻看金地大湖风华篇。对于短期内还没有地铁的问题,金地承诺社区摆渡车直达地铁14号线末端张郭庄站,同样问题抛给龙湖销售,表示说目前已经和首开一同协调北京公交集团,未来肯定有多趟公交线路通往地铁。

售楼处



熙湖悦著的售楼处是典型的古典园林风格,古色古香的大门,山水环绕的厅廊,以及处处点缀着的宫灯都彰显出一种古典范儿。







虽然项目售楼处并非原址所建,未来也会拆除,但工作人员强调,所有售楼处均为按照项目真实比例所建,你现在看到的售楼处即未来小区进门模样。



小路两旁上铜质宫灯陈列左右。



在售楼处正对的墙上,是一幅极具艺术调性的3D壁画。



接待中心正门同样古色古香。



熙湖悦著项目沙盘也是上北下南左西右东布局。可以看到并非所有楼房朝向都正南正北。

西侧靠近青龙湖,北侧为首开,东侧为金地大湖风华。其他两个项目都被龙湖用建筑规划用地代替。



其实在金地大湖风华南边还有一小块熙湖悦著的地,(沙盘未体现)含8栋住宅楼并配套建设小区幼儿园。

这也是3个项目中唯一有教育配套的项目,也是唯一有12%自持部分的楼盘。估计未来自持楼房会以小地块为主。



整个大地块有42栋楼房,共1908套房源。分为洋房产品和跃层两种产品。

为了保证社区的均好性以及保证生活的私密性龙湖从此并没有做“高低配”的楼宇规划



小区内地面高低起伏,最高楼宇为6层。1、2层及地下为下跃,2、3为中跃,约200多平方米及300多平方米;

78平米两居、88平米三居的洋房产品则分布在上3层以上。得房率超过80%。



小区直线距离青龙湖仅200米左右,可以直接观湖。

说到小区绿化方面,金地是介绍自己独特的4层叠墅,龙湖销售则称我们也有自己的特色,那就是将龙湖原著系”园林经典的特色水景同样复制到了熙湖悦著。



项目引青龙之水入园,打造“一轴、两廊、三组、五园、九曲、24巷”的九曲龙园景观,业主归家的主动线规划为樱花大道和红枫大道,搭配鲜花和植被,做到四时有景,四季常新。


效果图▲

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同时龙湖还在小区西北角配套了他们的IP项目,龙小湖运动乐园,里面有篮球厂排球场、羽毛球场等运动场馆。


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户型图

从户型上龙湖还是主打洋房产品,目前只公布了78平两居和88平米三居户型,跃层还未公布。

78平米两居


78平米户型图78平米户型图


该户型南边通透,主卧和客厅朝南,采光充足;北向带有景观露台,是理想的看湖观景场所。总价约280万元/套88平米三居


88平米户型图88平米户型图


该整体户型方正,全明南京通透户,面宽较大,客厅面宽3.9米,卧室面宽3.6米,整个空间采光充足。如此大面宽算是比较奢侈的了。总价约320万元/套。

总结

熙湖悦著相比其他两个项目最大优势在小区园林设计上引入龙湖的当家品牌“原著系”,大大提升小区整体环境品质。同时也是项目里唯一带幼儿园和儿童乐园、运动场等配套设施的项目。

当然三个项目同时亮相,据最新消息,熙湖悦著也已经开始排号了。等真正上市那天相必少不了贴身肉搏,这点从踩盘过程中,三家销售的介绍上,已经感觉了一股潜在的火药味。

到时开盘开发商面对去化压力会不会采取价格战?还是那句话,别着急让子弹飞一会。

据小道消息:三家中的一家开发商已经计划把价格拉到3.4万/平米了····

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