5月18日，中海·望京府售楼处正式对外开放，作为一个备受关注度的大热门项目。事长自然不会放过，第一时间赶到现场看盘。

其实，今年以来，中海的几个项目都很火，包括在售的寰宇天下，开盘当天就突破了40亿；即将入市的长安云锦排号比也已达到了1：4，认购人数远远超预售房源。

中海寰宇天下现场买房人头攒动

中海长安云锦售楼处参观络绎不绝。

而望京府则是今年中海在北京重点打造的又一个限竞房项目。

纵观近五年中海在北京的发展，你会发现，其销售额始终保持着稳步上升的态势，事长分析后认为，这主要得益于三方面原因。

首先，在北京最早开发限竞房项目的时候，开发商普遍对产品都不太重视，户型设计比较差，反倒是中海在限竞房上投入了较多的精力，产品相对来说品质较好，因此赢得了一部分口碑。

其次，等到限竞房项目大量涌现之后，各家也都对产品和设计投入了更多关注，此时中海则凭借着已经逐渐积累起来的限竞房品牌认知度，加上前瞻性的拿地布局和市场营销的配合，打造出寰宇天下、长安云锦等现象级产品，一下子吸引了大批人群的关注。

最后一个原因，在于中海内部管理机制的优化，从拿地到策划，再到产品设计和市场推广，各环节的配合度较高，形成了一整套比较完善的业务流程，这也是房企高周转的客观要求，因此，效率的提升必然对项目的开展有很好的促进作用。

以上只是基于宏观大面上的一个概括，接下来我们不妨借着探盘解刨中海·望京府这一具体案例，从中看看中海是怎么做的。

为什么这项目那么火，先看位置。

位置及交通

中海·望京府项目距离地铁15号线马泉营站仅500米，距离14号线崔各庄站3公里，1站地抵达阿里巴巴北京总部（规划中2019年开工，投资69亿），2站地3分钟直达望京，15分钟直达奥林匹克公园。

公路：两横五纵（五环路、机场南路路、京承路、京密路、京密快速路、机场高速），在建6条主路直通望京。

可以说无论公共交通还是自驾都很便利。

价格

中海·望京府限均价68924元/平，最高售价不超过72370元/㎡。项目周边全是别墅，东边香江花园，西边观唐别墅，单价8-12万/平米左右，各类高端配套都非常齐全。

位于这么一个高端地段，性价比那么高，火肯是必然。

售楼处

事长是上周六一大早就赶过去的。不过由于想去看房客流量较大，目前只接待预约验资客户。该限制将在今后陆续一周内解除，想去参观的购房者们，可以适当安排好时间。

现在开发商新品发布会是越来越会玩了，有跳小天鹅舞的，有舞狮子的，中海这次请来俄罗斯美女开了个演唱会。

值得一说的是，售楼处设在项目里的幼儿园里，整个装饰风格也很童真、轻松、活泼。

这样既能在参观的过程中感受到一种温馨氛围，又能让前来购房者提前受到，看这就是我们小区未来的漂亮幼儿园，可谓一举两得

虽然是验资排号才可参观，可现场第一天开放 ，还是来了不少意向购房者。

整个项目沙盘上北下南左西右东布局，一期项目位于沙盘的右下角，即东南方向。

西南部分为待出让小学和商业社区，西北为幼儿园（即售楼处）和养老配套项目，所以此小区可以说即配套幼儿园又配套小学。东北部分为二期项目。

南区和北区有一条马路分割。

整个中海望京府项目处于周围别墅环绕的区域，所以项目定位也是改善型的住房人群。

整个一期项目销售有6栋洋房，含108套四居和72套下跃，以及8栋23套合院，共计203套房源。

据销售介绍，北区项目预计在一期项目销售后两个月内开放销售，共计281套房源。

2-1#至2-8#为合院产品，2-9至2-14#为洋房产品，下跃产品主要位于洋房的一层。洋房楼层为4层12米高，合院为3层10米高。

洋房产品为全装修的简装方案，但会提供更为详细的性价比很高的精装套餐选项（据现场销售说约3500元/㎡）。预计2021年上半年交付。

户型图及样板间

项目有139㎡的洋房、以及198㎡和208㎡两种不同尺寸的下跃和339㎡的合院别墅三个产品。样板间只做了139的洋房产品展示间。下跃和合院做了模型展示。

139㎡四居洋房

该户型很方正，是北京新建商品房中极其少见的优质户型，三个卧室+客厅朝南，南向开间约13.2米，进深只有约10米，整个一层的采光面，相当通畅明亮。

四房三卫的设计，其中客卫干湿分离，餐客厨一体，U型厨房，整体空间的利用率较高，除了一个卫生间没有窗户外，其余房间做到了全明。

据说赠送面积近12平米，据销售介绍，不含赠送整体得房率84%，含赠送能到93%。总价1000至1100万。

进门口的智能家居控制面板。（精装修套餐内含）

客厅▲

整个客厅约整个客厅5*4约20平米，赠送阳台。

主卧▲

整个主卧18平米，与主卧相连的卫生间就有9平米。看到这样大的卫生间，事长不由衷感叹，土豪就是奢侈。

卫生间▲

次卧▲

儿童房▲

书房▲

走廊▲

餐厅及厨房▲

房间配大金的新风中央空调系统，自采暖设计，壁挂炉位于厨房间。

下跃

198㎡户型图▲

208㎡户型图▲

模型图▲

整个下跃产品含第上一层和地下两层，其中负二层为车库，一层为北入户，带花园。

整个地上一层约70到80平米。楼栋左右两边面积较大约208平米，中间户型198平米。总价约900万至1000万。

合院

合院标注面积约339平米，为第三上层，地下两层，负二层为车库。

同样一层北入户，带花园。一层客厅面宽5米4，南北通透。

总价1900万至2000万。

周边配套

周边配套已经很成熟。

教育

小区配建幼儿园，项目南区西侧有块待出让的小学用地，。中学有八十中实验学校，距离北京哈罗英国学校仅1公里，南边有京西学校，中央别墅区里还有16处国际学校配套。

医疗

项目配建2万平养老设施，距离地坛医院（三甲）直线距离1.5公里、望京医院直线距离6公里，综合国际医院国际医疗机构——和睦家医院，美中宜和等，距离望京医院6KM），而5公里范围也即将新建一座三甲医院。

商业

周边16座高尔夫俱乐部、6座马术俱乐部、赛特奥特莱斯等8大商业中心。红砖美术馆等多个艺术场所分布左右，驱车10分钟即可到达望京商务区及酒仙桥798艺术区。

景观

项目西行500米，五分钟即可抵达面积47.4万平米何里栖地湿地公园。

总结

参观完现场，和销售闲聊，透露现在一期200多套房源已经验资牌号1000多户了。

销售总监也介绍说，由于距阿里北京总部只有1.5公里，阿里公司人士曾过来谈，能不能集中买给予优惠被拒绝了。“目前这种情况已经供不应求，我们为什么要便宜给他们呢？”

行文最后一句话总结，倒也简单，地段是好地段，产品也是好产品，就是买不到。

只是在这看似简单的现象背后，我们从中能看到多少中海从前期拿地、产品设计、施工建设、策划营销、回款周期等等一系列流程的操作逻辑或许是最重要的。

成功或许有上千种因素，失败往往一个就够。能够做到各个环节都保持上乘水准，或许是中海最厉害的。

END