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探盘|青龙湖三杰谁更值得买? 首开熙悦观湖篇

  • 事长探盘
  • 2019-06-03 18:27
  • 49607
  • 责任编辑:北京事长
拿地成本低,回旋空间就大啊!

青龙湖三杰,之前事长分析过金地大湖风华篇龙湖熙湖悦著篇

今天聚焦最后一个“熙悦观湖”,该项目由首开集团操盘运营。

说起首开,常提到一句话就是一部首开史,半座北京城。作为老牌地方国企,首开在北京市场深耕四十余年。无论是在售项目还是土地储备,都是当之无愧第一把交椅。 在北京的品牌认可度也是比较高的。



项目信息


项目效果图▲项目效果图▲

产品属性:限竞房

产品年限:70年

物业公司:万科物业

占地面积:5.3万平方米

总建筑:8.5万平方米

容积率:1.6

楼栋:17栋 

面积:89平米南北通透三居

跃层面积:143平米、169平米

均价:不高于3.7万

车位:1:1.3

交房时间:2022年

项目效果图▲项目效果图▲

“熙悦系”是首开从2012年推出以来就主打的一个高端系列,本项目也是主打湖畔概念,是三个项目中最靠近湖区的,也是占地面前最小的一个。采用高低配的户型设计,主攻高品质低密度的改善一族。



位置交通


首开熙悦观湖位于三项目的最北边。西至魏各庄路,北至青龙湖管理处。目前房36路公交已开开通。从项目电子区位图,同样宣传有城铁十四号线延长线的T2线有轨电车。

事长在金地大湖风华篇提出过对这个条地铁规划的疑问。在这里更新下最新了解的情况。

丰台河西规划有轨电车T1和T2交通线,T1线南起房山线稻田站,向北到园博园一带,可与14号线实现换乘。

T2线西起青龙湖地区,北至北宫森林公园,也可与14号线实现换乘。

但因涉及周边地块和路网的配套等问题,开通时间目前还不确定。

地铁对一个区域的影响事长在金地大湖风华篇已有评论,这里就不再展开,希望在2021年交房前能有通车的消息吧。

和熙湖悦著一样,熙悦观湖正在和北京公交集团洽谈,对接郭公庄站的公交线路。



售楼处

熙悦观湖的售楼处,别具匠心的选址在青龙湖之中,与项目隔湖相望。事长感觉是三个项目里最漂亮的售楼处了。

售楼处整体设计风格、艺术、浪漫、现代,曲线灯、格子墙、圆形沙盘,几何元素处处透着雅致。

圆形沙盘位列中央,四周墙壁上设有led光源打墙上,侧面电子区位图大屏幕加上地板和头顶玻璃天幕的反射,波光潋滟间,一种水的灵动之感跃然而生。

整个项目沙盘共17栋住宅楼。12栋洋房,5栋叠拼。

洋房户型一层为下跃,2到5层是89平米三居。

叠拼也是上中下三种类型。

全部楼栋共分成四排,最南边5栋。一条环形的马路自北向东绕过。

西侧配有三栋商业楼宇。据销售介绍,将来会建设成酒店和京东无人超市等商业设施。这也是三个项目中唯一带商业配套的项目。

介绍到这里,销售还特地介绍说,我们这个项目在最北端,离湖最近。这块区域,地势北高南低,所以我们项目也是位置最高,观湖地理位置最好的。



户型图

89㎡主力户型:三室两厅一厨两卫,本户型为精装修交付,总价300万/套起。



143㎡上跃

169㎡下跃 


价格



青龙湖六大限竞房项目▲青龙湖六大限竞房项目▲

综合来看,在六个项目里万科参与的两个丰台项目价格相对较高,从容积率看也都是纯别墅项目。当然由于位于丰台区,教育资源这块与房山区的4个项目也不可同日而语。

就三个即将入市项目来说,限均价是相同的都是37245元/㎡。但是,熙悦观湖拿地成本最低

该地块由首开于2018年9月以11.5亿元的底价拍得,成交楼面价仅为13640.14元/㎡,而金地大湖风华和熙湖悦著的楼面价都在2.2万以上。但就价格方面首开熙悦观湖会更加有优势。



总结

综上所述,这6个项目共计87万平米,大约供应6000套以上房子,在2021年入住。

青龙湖地区距离北京核心区大概在35公里左右,这么远的距离围绕生态湖的概念做做文章,主攻改善型的人群还是有市场的,可是现在却硬生生的造了那么多7090的户型。有些定位错配。

一下子涌进了那么多刚需人群,周边医疗教育配套都有些吃紧。而从供需关系角度看,该地区的确存在去化问题。

至于这个地区到底适不适合刚需上班族,会不会真的有那么多刚需购房一族涌入,事长真不好判断。毕竟在北京购房价格永远第一位,位置第二,至于户型品质,坦白说这三个项目相比其他区域完全不落下风。

如果确实想在这区域买,这三个即将入市的项目谁最值得入手?

看完三个项目虽然都感觉不错,但事长最倾向熙悦观湖。地理位置最好,项目面积最小,未来入驻小区人员也单一些。而且从价格成本看,首开最有主动权。

至于最终三个项目谁会卖的好,有两大看点值得关注。

一、谁先拿到预售证开盘,意味着谁可能率先锁定意向购房人群。从这个角度金地大湖风华进展最快,最先开放售楼处样板间;其次龙湖熙湖悦著;其次首开熙悦观湖,到目前还没有开放样板间。

二、会不会发起价格战?事长感觉有可能。一个细节,原来只有金地大湖风华率先承诺做精装,后来首开改变营销策略,89平米户型也做精装。只有熙湖悦著还未改口。

另外值得注意的是两个项目都有首开参与,会不会中间起协调作用对抗金地,还得看首开心情。


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