北京通州在过去被称为“睡城”。人们白天在城里上班，晚上回通州睡觉，睡一觉又去城里了。

这一切随着通州被定位成北京行政副中心发生改变。而细数这几年通州土地的供应情况，发现近年来通州供地少的可怜。

早在副中心规划草案签订之前，通州就已经变得一地难求。从2015年北京市政府将迁往通州的传言终于通过审批后，通州就进入住宅极度短缺的状态：2016年全年无住宅供地，2017年仅成交3宗共有产权房地块，2018年全年成交1宗共有产权房地块。

2019年初，通州区一连放出6宗地块，其中有3宗为限竞房地块，而最大的一块住宅台湖0094、0097地块由平安+万科以66.6亿联合竞得。

现在这一通州首个限竞房项目终于要来了——万科城市之光·东望项目。

事长获悉项目临时样板间已经开放，第一时间赶去探盘。

区位

城市之光·东望位于通州区台湖镇。其实万科在此区域已经深耕多年。用万科自己的话说就是“台湖造城计划。”

“台湖板块是先规划后发展的区域，从一片荒地蜕变成吸附京东和京南自住大盘，万科调动了集团多种资源，在商业、办公等多业态和教育、医疗等多种产业组合下，用了六年时间深耕，才有了如今商业等配套设施反哺住宅销售的格局。”万科的一位相关人员曾表示。

所以该位置内的像云创天地、时光里、翡翠四季等不管是生活配套，还是住宅、办公等设施也都有万科典型的印记。

城市之光·东望项目距离建设中的地铁17号线亦庄站前区南站500米，算是妥妥地铁房。

该地铁线路途经国贸CBD商圈，最北端到达昌平未来科学城。是北京东部区域贯串南北的一个大动脉。也是该项目的最大卖点之一。关于这条线路事长在写北七家的几个限竞房对比时也提到过。

此外临近的地铁还有亦庄线，亦庄火车站点离项目2公里左右。还有规划的21号线、城际铁路联络线。

事长探盘，从亦庄火车站出来实际感觉看，人流量并不算多，周围还显得有些荒凉。生活工作氛围不太浓厚，也从侧面证明该区域还有待开发。

公路交通方面，周边有京津高速、京哈高速、京沪高速和南五环，距离京津高速和南五环路不到2公里，距离京沪高速约4.5公里。算是靠近五环比较近的一个项目楼盘了。

售楼处

临时接待处为设在台湖城市展厅。其实展厅楼后面在建的部分就是正式的售楼处和样板间，销售说下月会随样板间一并正式开放。

说是临时售楼处，其实装修并没有含糊，和某些开发商相比。

图书馆被装饰成了茶水间。

万科房屋构造建筑模型。

还是回到项目本身。

城市之光.东望项目沙盘非常的大，包含了台湖区域内的多个项目。

项目效果图▲

城市之光·东望一共有五个地块组成。项目占地面积约28万平米，产品打造70-145㎡智慧住宅。一共有34栋住宅楼和一座下沉式的商业中心配套。整个项目一共有2831套。

其实规划里该地块并没有商业配套，万科销售介绍说是万科主动舍弃建筑面积利润，为方便业主而建，使业主日常生活所需在社区内部也能满足。

项目效果图。

位于五块地中间绿色的部分为下沉式商业体。

一期位于至于项目西边地块，共6栋楼房。一期共488套房源。预计八月开盘。

有70㎡两居、90㎡三居、125㎡四居、和145㎡四居四个户型。全部都是南北通透的板楼结构设计。

楼层分布：

1#为125㎡户型

5#为145㎡户型

2#、3#为70㎡、90㎡户型。

4#、6#为90㎡户型

户数：

共488户，70产品140套，90产品248套（边户140户，中户108户），125产品68套，145产品32套

小区实行地下车位，人车分流设计，车位比例1:1.2

小区园林绿化方案最终还没有完全确定下来，目前已知绿化率为30%，像一些常规的儿童娱乐区，老人活动区，景观带，塑胶跑道，小区智能安全摄像头等设施都会有，万科建造的房子，品质还是有保障的。

户型图

目前已公布户型图。一大亮点就是所有的户型房间都是南北通透的板楼设计，值得点个赞。但是事长也感觉125㎡和145㎡的朝北的厨房和中间的卧室（儿童房）如果可以对调一下是否更合理些。

这样既使得两个卧室的间隔开，保证私密性，也使得客厅餐厅两个连为一体。当然相信万科设计师也想到过这个问题。只是每个户型设计也受整体楼盘布局限制。尤其是厨房的管道构造比较复杂，改造起来也比较麻烦

样板间还是临时售楼处后面建设中，先来几张效果图感受下。

项目效果图▲

周边配套

教育：

项目本身就被学校环绕，北边、西边、南边有三块教育用地规划。还有景山学校、银河湾小学、次渠中学、台湖镇中心小学。销售介绍景山学校目前是面向对东城区转移安置房人口的招生。但由于离项目比较近，不排除未来划片也纳入进去。

医疗：

距离同仁医院南院区10公里。同仁南区二期正在建设过程中。通州第三医院|首都医科大学附属北京潞河医院也项目不远处。

商业：

前文提到项目内本身配套商业，其外还有万科自建4万平米时光里商街| 泰禾一号商街

公园：

台湖万亩游憩园、站前湿地公园，北京找不到这样的公园项目。也是项目的一大亮点所在。

休闲娱乐：

北京环球影城主题公园位于通州文化旅游区，处于台湖、张家湾、梨园三镇交汇处，计划于2021年春季开园，建成后将成为全球规模最大的环球影城公园。

价格

项目限销售均价51585元/㎡，限高价54164元/㎡，受90/70限制。科技智能精装交付，总价350-750万。对于这样的价格在五环附近有一定优势。和周边的房子相比。

周边的新房有首创远洋禧瑞天著和北京经开汀塘。台湖银河湾均价69800 元/平方米等。其中禧瑞天著为限竞房，均价52695，纯商品房经开汀塘51000元/平起。自家兄弟翡翠四季58000元/平方米等。和本区的新房相比，城市之光·东望的价格有一定优势。

而且禧瑞天著是简装修，经开汀塘则是毛坯房，而城市之光·东望是精装交房。

资格

根据北京现有的政策，北京本地人首套住房可以在通州购买。二套住房需要有三年以上通州户籍或者在通州缴纳三年社保（或个税）才可以购买。

外地户籍首套住房不但要满足北京五年社保要求，而且需要在通州缴纳三年社保（或个税）要求。二套房外地人在通州不可购买！

如此严厉的限购政策，等于直接切断了在通州炒房的可能性。

在北京市政府东迁以及最严限购之后，通州的房价并未出现暴涨或者暴跌的情况。根据安居客的数据，通州6月二手房均价为49570元/㎡，比之去年7月份的46882元/㎡，每平米贵了2000多块钱。比之全北京6月份的60011元/㎡，便宜了近1万元。

再谈几句通州。

其实严格来说，对通州各乡镇的定位规划其实就是对于副中心城市规划解读，要知道城市副中心规划不仅仅是面向155平方公里，更包括了外围乡镇和部分亦庄新城地区在内的广大拓展区，覆盖了通州全区906平方公里的范围。

台湖虽没在城市副中心最核心区域，但承接连接亦庄新城和通州副中心核心区的任务。随着总投资550亿元的两站一街站前综合区、环渤海总部基地、三大公园的规划建设，世纪鸿、首开、万科、泰禾等十余知名房企纷纷进驻，促使此区域餐饮、银行、酒店、休闲、娱乐等相关配套迅速发展，台湖镇未来发展十分值得期待。

但就项目本身，整体看目前虽然该区域配套还有些不足，工作生活氛围还不太浓厚，但未来发展潜力还是很大的。5万1的价格放在区域内看也不算贵，而且万科造的房子，各项品质也都有保证。

只是想说，想买，限购啊！