![]()
自10月19日，亦庄河西区金隅学府项目首期开盘，把价格从限均价的5.2万/㎡一下子最低降到了4.5万/㎡，点燃了区域间的价格战。而随后11月3日开盘的中铁建国际公馆也把价格最低拉到了4.4万/㎡，而且还是精装交付。本篇将继续从区域内几个在售楼盘项目对比角度，看看谁更具购买价值。在上篇文章也曾提到，目前河西区在售、待售的和未来入市的项目加起来一共五个，均是限竞房项目。
![]()
![]()
目前在售的项目中，和悦华锦是最早开售的，中铁建国际公馆11月3号也已经开售。
中铁建国际公馆是去年10月份，金茂+中铁+路劲联合体经过25轮竞拍拿下的地块，土地面积约4.49公顷，总建筑规模约11.23万平方米，成交楼面地价为32938元/㎡。
传闻本来金茂来操盘，但金茂中途退出，转身到台湖，从万科手里淘了一块地，开发了台湖金茂悦，随后路劲也退出，成了中铁建独立操盘。
大概是金茂和路劲都看到亦庄河西项目太多，限竞房地块已经有6宗了，销售压力太大。
![]()
没了金茂，中国铁建自己来操盘，把案名由“西派公馆”改成“中国铁建国际公馆”，设计方案还是跟以前一样，售楼处也放在了亦庄核心城区。
![]()
![]()
![]()
![]()
国际公馆小区采用的是围合式的楼栋布局。为7—18层高低配，总户数1137户，容积率2.5，建筑密度27%，绿地率30%。
![]()
![]()
由于采用围合式布局，该项目较和悦华锦和金隅学府比，东西向户型更多。主要集中在1#、6#、10#楼。
主力户型为80㎡东西向两居、89㎡三居、150㎡四居。样板间也做了80东西户型和89南北通透三居户型。
![]()
80㎡的东西向户型样板间，做成了普宅，这个值得鼓励。
但是事长想说的是，现在什么年代了，80㎡东西户型还是上世纪90年代长条状？给一个不选金隅学府82㎡小户型的理由？![]()
89㎡的D户型小三居，主力户型，比80㎡的东西向户型略好一点。和金隅89㎡户型布局差不多，但横向面宽依然比不过金隅·学府。且中间的次卧窗户那么小，采光自然有问题。放在目前北京的限竞房市场上，在三面朝南，超大面宽户型越来越多的当下，这样的小三居，也没有战斗力。![]()
而事长在参观样板间过程中，看到洗衣机孤零零的杵在卫生间，也显得一阵尴尬。虽然中铁建国际公馆号称是国际系高端品牌，精装交付也是区别其他两家的优势地方。虽然洗衣机也不在精装范围内，但是看到这样不用心装修的样板间，还是想给个差评。![]()
150㎡的四室两厅两卫，整个面积规划比较合理，是最好的一个户型。三面宽朝南，全明格局，除了餐厅正对卫生间之外，没什么槽点了。
从楼栋布局也可以看到，大户型都在小区中间的楼栋，又一个把好位置留给大户型的例子。
据最新消息，11月3日中铁建首开推出3、5、6、7号楼，共推售310套房源，前期5万定存锁客累计蓄客约250组，当天认购约170余套，成交均价4.4-5万/㎡（含精装修）。少量东西朝向80平产品总价控370万以内。
雅居乐地块X92R1地块为今年6月21日拿地，9月24日出用地规划，拍地三个月就拿出规划户型图，这节奏相当也是迅速，照这速度，近期就有可能开放售楼处了。据事长得到的小道消息，该项目计划今年入市，销售任务目标10个亿，但由于一些人事变动问题（非雅居乐内部），可能导致项目进度会没那么可控。雅居乐此地块，容积率2.2 ，可打造纯粹低密住宅社区；这次限售均价为54160 元/㎡，最高销售单价不得超过 56868 元/㎡
![]()
相比于和悦华锦、金隅金麟府及金隅学府52695元/㎡的均价，高出1465元/㎡。
作为雅居乐的进京首秀，当事长看到小区楼栋分布图时，还是忍不住陈赞，很明显，这次雅居乐进京是有备而来。
![]()
整个社区规划排布上，很工整，高低搭配错落有致。社区整体规划11栋5-15层洋房、小高层板楼，共计814套。
位置最好的4#、6#楼设计洋房产品；楼王位置的4#楼由西至东分别是8、7、5层，6#楼为清一色4单元9层。
最南侧是两栋9层的9#、10#楼，首层是配建商业，5#楼、11#楼有一单元东西向户型，全部为15层。
![]()
89㎡三面朝南户型，最早始于瀛海府，后经过中海云熙、翡翠山晓等改良升级，市场接受度非常高，今年的北京市场89㎡三面朝南户型也越来越多。而这次雅居乐从户型设计上全面吸取了此精髓。
此户型南北通透，客厅+两个卧室三面朝南，横向面宽达到9.3米，最大尺度保证南向居室空间的采光。独立餐厅，双卫生间，U型厨房，明厨明卫，有赠送飘窗，一梯两户设计，得房率能达到80%以上。
在89㎡范围内能做出此等户型，几乎无可挑剔，可以说直接秒杀目前河西区一众限竞房项目。
![]()
![]()
此户型相对弱于上面的三面朝南，但放在北京市面上依然是最常见的主力户型。三室两厅两卫，南北通透设计，南向主卧+客厅横向面宽7——7.1米。明厨明卫最大限度保障采光和通风。
![]()
135㎡，四室两厅两卫设计，虽没有达到目前市面的四面朝南，但三三开间朝南横向面宽10.55米的面宽，能保证每个房间都有充足的空间而不过于拥挤，独立玄关入户，仪式感强，卧室分布四角既有互动又不相干扰；主客双卫设计，干湿分离，使用便利。
另外这个户型布局是否感觉和北边未来金茂府145㎡，西边的禧悦学府的135㎡有异曲同工之处？
作为雅居乐此番进京进驻大兴亦庄的首秀，明知是红海竞争还要落子河西，显然是有备而来，设计研发应该是跑遍了全北京的限竞房网红产品，集各家之所长，拿出的诚意之作。
到了总结的时候。其实盘点完河西区几个项目后，事长也明显感觉到目前该区域真是是已经陷入了一片限竞房竞争的红海。
先期已经售罄或入驻的北京城建海梓府、金茂的亦庄金茂府、亦庄金茂悦、金茂逸墅，亦城亦禧家园共有产权房等项目已经消化大量购房需求，而目前在售或者即将开售的项目也达到了5300余套。
从产品角度，无疑雅居乐后来居上，无论是从小区布局还是户型设计都是最值得关注的项目。
而如果从价格角度看，金隅学府和中铁建公馆开盘当天都把价格杀到了4.5万/㎡的价格，且中铁建国际公馆还带精装修，无疑可降价空间蛮大。当然至于谁最具性价比谁最值得购买，还得权衡多方面因素综合做出考量。
事长在此提供一个小细节，在参观这些项目过程中，遇到了不少的中介渠道商在轮番跑场子。可想而知，为了加速去化，开发商的急迫心情。购房者前去看房时，除了项目内容外，不妨多和销售聊聊关于打折促销的事情。
![]()
如果无法通过二维码进群
添加事长微信，拉你进群
![]()